介绍：

• 1、如何判断一家房地产企业资金链是否紧张？
• 2、中国社科院：下半年房地产市场将迎来新一轮调整
• 3、当前货币政策对房地产产业发展的影响
• 4、过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转？
• 5、房地产项目的融资成本如何计算

如何判断一家房地产企业资金链是否紧张？

一家企业的资金链紧张程度是随时间而动态发展的，在贷前它的状况如何可以拿静态指标作为判断依据，但在贷后它会向哪个方向发展才是实质影响到贷款质量的因素，这时再用静态指标分析它的资金链紧张程度不会有任何时效性可言，在我自己有限的知识和经验范围内我只能想到采取多频次、贴身的下沉管理这种近乎纯体力的手段了。

交易对手是大型开发商的，基本上哪家的资金链都有或多或少的紧张程度，资产负债率、流动比、速动比等指标基本没有实际使用价值。

如果是短贷，交易对手的短期有息负债规模，付息、偿债时间节点和支付规模，历史及即期的融资成本变化，历史与即期的现金流变化等指标可以作为判断依据。大型企业在短期内遭遇经营困局是小概率事件，且这种情况也并非容易预见，这时贷款资金的回收基本依赖于企业资金调配、腾挪的水平。

如果是长贷，就需要侧重对交易对手经营层面的分析。它的楼盘定位、地域布局与规划、远期发展目标等要素的匹配、关联程度，以及其土地储备量、在开发项目量、楼盘销售量等指标的变化幅度都可以作为分析指标。这时就别幻想交易对手能够用锅与盖子的游戏玩转贷款本息，在时间面前任何讨巧的手段都是苍白的，有实力和判断力的交易对手才可能站得住脚。

分析某一个或某几个指标不如仅仅分析交易对手本身，哪怕它有种种缺点、不足，只要能够看到它具备还钱的能力，也许它就是一个合适的合作伙伴。

中国社科院：下半年房地产市场将迎来新一轮调整

2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。

房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。

当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。

上半年房地产市场运行的突出特点

从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：

第一，各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。1—5月份，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。同时，商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%，其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。由此可计算得出，2019年1—5月份，商品房平均销售价格为9325元/平方米，同比增速为7.8%，同比涨幅回落0.8个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%；商业营业用房成交均价同比上涨3.6%；办公楼成交均价同比下跌0.1%。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%，涨幅回落2.86个百分点。其中，住宅上涨8.2%，办公楼上涨2.1%，商业营业用房上涨1.7%。

第二，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。2019年1—5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有，土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅，土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的最大跌幅。而且，土地成交价款跌幅超过土地购置面积，土地平均成交价格有所下降。1—5月份，土地平均成交价格为4389元/平方米，同比增速为-3.5%，是2012年以来首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，这是自2012年以来首次出现土地成交价格下降的情况。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素，其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内，土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。

第三，住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。2019年1—5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持这样的投资势头，将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动，1—5月份住宅投资同比增长16.3%，而办公楼和商业营业用房投资均为负增长，投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中，办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄，商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看，1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍，东北地区投资增幅最低，东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时，房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%，房屋新开工面积同比增长10.5%。

总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为：市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水平，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

影响未来房地产市场走势的几个关键因素

综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。

第一，城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣，但同时，资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求。

第二，棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言，中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大，主要受棚改政策影响。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

第三，收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后，以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。在全球化和信息化的推动下，各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集，加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在，个别城市出现收缩问题不可避免，难免不对收缩城市房价产生冲击。因此，在中国目前城镇化减速阶段，对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目，减小后期城市更新发展规划的难度。同时对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划，逐步转为存量规划，甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发，依据城市发展环境与自身优势，调整城市的性质与功能。

第四，住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中，利用集体土地建设租赁住房对市场的影响不可小觑。以北京市为例，计划自2017年至2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷；2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。可以预期，在未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设，相当数量的新增租赁房源将集中入市，这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。

第五，土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加，但土地平均成交价格增幅明显收窄，土地平均成交价格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。土地成交下降，一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低；另一方面房地产企业融资成本较高，未来形势不明，在土地价格水平高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。土地市场成交大幅下降，必将使财政收入减少的压力有所增加。2019年1至5月份，国有土地使用权出让收入同比下降6.0%，而且自2019年起国有土地使用权出让收入就一直处于负增长的状态。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势，财政收入减少的压力将进一步加大。

“房住不炒”的政策调控思路不断完善

自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来，延续了两年多的调控政策取得了预期的效果，使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来，住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大。各地纷纷出台措施放松限制性调控政策，缓解市场压力。但中央“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生根本改变，未来房地产调控政策将从以下三个维度进一步拓宽加厚。

第一，稳定——房地产市场健康平稳发展是重中之重。2018年12月24日，住建部部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。因此，2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。

第二，分化——房地产调控政策分化是大势所趋。房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。当前，一二线热点城市房地产主要依靠市场、人口增量驱动，三四线城市则主要依靠棚改政策驱动。因此，房地产调控政策也出现了明显的分化趋势。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，从土地、金融、税收等方面推进住房制度改革；而在其他三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

第三，放权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在今年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。强调“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大，体现了中央调控政策的原则性和地方调控措施的灵活性的结合。

对当前房地产市场的总体认识及建议

首先，上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级。为遏制地价的持续上扬，已经有多城对土地拍卖规则进行了相关调整。由此看来，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。而结合5月的土地成交情况来看，土地市场投资热度已经有一定的缓解，土拍溢价率明显回落。这说明，市场调控已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性。各类土拍新规调整虽然在短期内缓解部分地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大热点城市的土地供应，促使土地市场供求平衡，真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

其次，由于不同城市能级的市场运行结果呈现明显分化的趋势，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；大部分三四线城市已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势，市场预期有所好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖尚不稳定，楼市小阳春明显动力不足，部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中，房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。

最后，不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。可以说，房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前，中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的，也产生了良好效果，市场风险总体可控。面对市场价格波动压力，应进一步细分调控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时，应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警，对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。（来源：澎湃新闻）

当前货币政策对房地产产业发展的影响

作为一个资金密集型行业，旨在抑制资金需求的信贷收紧政策，对房地产开发的负面影响是明显的。这主要表现为，房地产企业的成本将提高，同时，购房需求也将受到遏制。

因此，在从紧的货币政策下，房地产业的净利润增长率将有所放缓。而且，在资本市场的推动下，土地、资金等各种要素资源将向优势企业集中，行业的分化与整合将加剧。

开发成本提高

国信证券房地产行业研究员方焱指出，从政策手段来看，从紧的货币政策主要表现为加息和上调准备金率，控制信贷规模，上述措施从今年下半年已经开始启动。他认为，从紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用。

目前市场普遍预期，明年房地产开发贷款利率会提高，也就是说，开发商开发贷款的利息将增加。而财务费用的增加还会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。目前，房地产行业的资产负债率一般在60%以上，而国内房地产融资渠道又比较单一，银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。因此，在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。

业内专家指出，房地产企业开发成本提高，不仅仅体现在财务费用中的融资成本。货币政策收紧，将使得房地产公司的产品销售变得更为困难。数据表明，虽然一线城市房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩，“有价无市”现象愈演愈烈。

银河证券研究员丁文指出，房地产公司的销售环节无疑会受到信贷收紧的影响，销售量下降趋势将逐步显现，这必然将影响到现金回笼和资金周转效率等。因为对持币待购者而言，信贷收紧意味着支付能力下降。在目前的高房价下，房贷成本增加将进一步削弱人们的住房购买力。

有研究报告显示，在高房价下，加息等信贷收紧政策，将直接遏制人们对投资性购房的需求，因为这种需求很大程度上是“廉价资金”驱动的，在信贷条件宽松的时候，这种需求以类似“保证金交易”的形式逐步放大。但是，货币政策从紧首先遏制的就是这种投资性需求。

过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转？

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

但是，2015年，深圳房价“一夜间高位翻倍”。深圳房价年初均价在3万以内，接着迎来八连涨，同比涨幅达38%，部分地段超50%，涨幅全国第一。年末就超4万，关内直通6-8万，刚需极限从300万快速提高到500万。

深圳这波“高位翻腾”，终结了大部分工薪族买房的机会。

不过，这只是个开始。

2016年开始，深圳大涨引发连锁反应。从深圳传递到东莞、广州、惠州、中山，接着石家庄、合肥、郑州大涨，然后三四线城市普涨。

2015-2016，注定成为中国房地产的转折年，也是众多中国家庭及三代人命运的转折年。

但是，这波楼市普涨，是在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下，为何越“去”越涨？

令人费解的是，中国房地产巨头越“去杠杆”越凶猛，碧桂园拿下7000亿，万科6000亿，恒大5000亿，融创、保利4000亿。

新城控股、中梁控股、泰禾集团、阳光城等地产“黑马”，逆势操作，疯狂拿地，凶猛加杠杆，追求极致高周转，成功跻身千亿阵营。

这又是为何？

2019年7月16日，作为高周转模式的代表、业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股，在香港敲锣上市。

这家千亿级别的房企，是港交所9年内迎来的规模最大的一家内地地产公司。

中梁，出身于温州的地产公司，堪称业界“黑马”。2016年，中梁的销售规模不过190亿元，到2018年飙升至1015亿元。

三年销售规模翻了5倍有余，令人瞠目结舌！

这三年，正是中国房价普涨的三年。

此轮普涨，逼近大部分家庭的购买极限，换来的是中国房企的暴利时代。

所谓“洞若观火”，从房企的角度，透视楼市这三年的离奇涨势。

土地和货币的控制者，是楼市的最大供给者，根本性地决定了楼市的走势。

房企，是楼市供给的执行者。房企的供给动力、规模及结构，决定了房价的涨跌。

2016年，中国全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。

这一政策转向，房地产的供给与需求，出现关键转变。

先来看供给端。

去产能、去库存、去杠杆，对房地产供给来说，至少意味着两大变化：

一是供给端产能过剩，需要快速出清。

二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。

此时，房地产企业，会怎么做？

2015-2016年，是中国房企的战略年。房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。他们的豪赌，影响着中国众多家庭的命运。

通常，库存高企，货币紧缩，融资成本增加，房企都会去库存、压缩产能，快速“回血”。

确实，近些年，不少小地产商融资成本大增，部分陷入流动性危机。

2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。

但是，中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中型地产商，如中梁、泰禾、阳光城等，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。

为什么这些中型地产商选择逆势而行？

我们看看，当时的房地产公司到底发生了什么，业内高层是如何判断的。

以典型的中梁控股为例。

2015年，是中梁控股的“战略年”。

当年，中梁的签约销售额不过86亿。这个规模，只相当于当时深圳一个大型房地产项目的销售额。

这一年，中梁制定五年战略规划，当时面临方向选择的问题。中梁创始人杨剑做了一个非常重要的判断：未来中国房地产将面临洗牌，马太效应会不断放大，集中度将加速提升，“强者恒强”的格局日益明显。

“跑步进入行业前30，否则死掉”，这是当时很多中型地产商的共识。

随着去杠杆、去产能、去库存加速，资管监管加强，融资成本越来越高，资金越来越紧张，中型地产商焦虑感倍增，甚至面临“生与死”的两难选择：

要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；

要不快速跻身前30强，依靠规模与银行形成利益共同体。

这是一种“大而不倒”的底层商业逻辑。

房地产，本质是金融项目。

大多数地产商，都深谙“欠小钱是孙子，欠大钱是大爷”的资本之道。

求生欲刺激中型地产商“野蛮生长”，但如何才能跻身前30强？如何才能迈过千亿大关？

房地产，是一个地方性极强的行业。大多数地产公司只能“偏安一隅”，凭借当地政商资源，固守本土，辐射片区。

深圳本土房企鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、龙光、茂业、宏发“近水楼台先得月”，强如之前的万达地产进入深圳也屡屡碰壁。

像深圳京基、卓越、佳兆业等掉进“米缸”里的地产商，倒没有如此强烈的危机感。出生在中小城市的地产商，则亟需攻城略地，拿下一座座堡垒。

但是，一线城市，攻不进去。

于是，中小城市，尤其是三四线城市，成了中型地产商扩张的目标。

中梁等中型地产商，大多模仿“碧桂园模式”，极度推崇高周转，向全国三四线城市扩张。

高周转模式，开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。

后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

为什么万科担心风险逐渐刹车时，碧桂园、恒大地产垄断，还要冒险搏命扩张，将高周转玩到极致？

其实，碧桂园、恒大，与地方性中型房企，本质上一样，都属于“穷人家的孩子”，采用的都是剑走偏锋的野蛮扩张模式。

碧桂园、恒大虽然成长于广州，当年号称“华南五虎”，但却不是“树大根深”。

另外“三虎”富力、雅居乐、合生创展才是华南房企的经典代表，其中富力更是“地产贵族”。王健林遭遇“滑铁卢”时，请富力出手，才险度难关。

地产界的“穷人家的孩子”与“富人家的孩子”，发展模式完全不同。

由于中国商品房最早起源于深圳、广州，本土地产商坐拥天时地利人和，把控政商关系，可以拿到核心地段，属于“富人家的孩子”，养尊处优，不必外面折腾。

合生创展早期开发的广州华景新城、广州骏景花园、广州暨南花园，以及粤泰股份的荔港南湾，都是明星楼盘。

再如深圳十大地产，都是潮汕帮的天下，其中万科属于“根正苗红”，后被潮汕帮“敲门”。

其中，深圳“黄氏家族”早早在布吉大芬村片区买下大片土地，早期开发了“茂业城”及“茂业字样”的楼盘。1994年黄世再就在福田CBD规划区买下一片，建起了大中华。黄氏的茂业百货，也地处东门繁华商圈。

卓越世纪被誉为CBD之王，坐拥此地，奈何奔波。京基集团，在深圳拆迁城中村就够赚大发，随便一两个项目，比一般房企的全年全国销售规模还多。

万科更是根正苗红，王总早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蛮人”又来敲门，家务事繁多，无心冒险扩张，龙头拱手相让也无妨。

这些“富人家的孩子”可以“稳坐钓鱼台”，管控项目少，金额大，风险小。

但是，碧桂园和恒大则不同。碧桂园，属于城市“郊区的孩子”。

碧桂园老家在顺德，第一个楼盘是顺德碧桂园，在碧江两边的农地上建立起来的。

这个楼盘，地处于广州番禺与顺德交界处。小区被碧江分割为两半，一边属于顺德的房产证，一边则是广州的房产证。时至今日，顺德碧桂园，都是极为偏僻之地。

碧桂园，还开发新塘碧桂园、华南碧桂园，一个在增城，一个在番禺，都属于广州的“边疆”。

恒大同理，在广东地产商眼里，许家印属于“外地人”。

所以，碧桂园、恒大，野心膨胀，跃跃欲试，大肆向三四线城市扩张，试图把万科拉下马，坐到头把交椅。

这样，碧桂园，就成了很多中型地产商、小型地产商，追逐的标杆。

“走出去”战略，与本土战略完全不同。本土战略追求质量、单价，但“走出去”战略强调四处开花、规模取胜、速战速决、借力打力，采用“大、快、合”的高周转模式。

这种模式，必须满足几个条件：

一是避重就轻，攻击三四线城市的非核心地段；

二是轻资产运作，降低财务杠杆，加大合作杠杆，采取跟投模式、合股模式；

三是与当地人合作，快速拿地，快速融资，快速开发，快速预售，快速回笼资金。

于是，碧桂园、恒大以及中梁等中型地产商，大笔押注三四线城市，在神州大地上攻城拔寨、开疆拓土。

从2016年开始，中梁短短三年拿下403块土地。招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。

拿下地后，中梁奉行“456”高周转，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。“快进快出、小步快跑、低开高走”，中梁，也被业内称为“三四线城市收割机”。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13，为最近六年的低值。

这时，规模就是战略，高周转就是手段。

高周转，本质上是资金周转率高，利用最少的时间，最低的资金成本，把规模做到最大。

所以，高周转，就是规模，规模是一种生存战略。

在买方市场中，高周转带来的大规模供给，并未打击房价，相反房地产市场规模更加膨胀，三四线城市楼盘遍地开花，各地房价普涨。

规模之大，利润之高，甚至大大超出了地产商的想象。

中梁在2015年制定战略时，预计2025年实现千亿规模，挺进地产前30强。然后，这个目标，却在短短三年后的2018年提前实现，甚至跃升为地产前20强。一个区域董事长一年千万级别的奖金，连他们自己都觉得不可思议。

然而，这一切，都是以中国三四线城市房价普涨、家庭收入透支为代价的。

为什么在“去库存、去产能”的背景下，地产商还大搞高周转，供应大规模房源，这不是与政策背道而驰吗？这不是违背市场规律吗？

以上说的是供给端，这个问题我们要从需求端来解答。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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房地产项目的融资成本如何计算

融资成本主要是银行借款

专项借款可直接资本化，计入开发间接费用。

非专项借款按支付工程款进度加权平均计算借款本金，加权本金*利息资本化，实际利息支出-资本化利息，计入费用