介绍：

• 1、案例解读：万达商业地产的轻资产转型
• 2、请问谁能给我一个私募并购基金的案例？？
• 3、有没有关于地产私募股权基金和企业案例的介绍？可以分享下吗？
• 4、中小房地产企业融资渠道分析
• 5、房企融资“因企施策”，私募基金如何直面挑战？

案例解读：万达商业地产的轻资产转型

如今提起万达，应该无人不知。可以说，万达是一家自带聚光灯的企业。轻资产转型，不管是行业下行压力下的被迫之举，还是主动出击，这位“老大哥”却实实在在的引领着行业的未来走向。

万达集团有四大业务，分别是商管、地产、文化和投资，大家所熟知的万达商业地产就是曾经覆盖了商管和地产两大业务的公司。

为什么说“曾经”呢？这要从他的发展历程来解释了。

2002年9月16日，大连万达房地产有限公司和大连一方地产有限公司各持股50%成立了大连万峰房地产开发有限公司；2007年，从万达集团收购了27家地方公司，更名大连万达商业地产有限公司，成为万达旗下唯一的地产发展平台；2009年变更为股份有限公司；在2018年1月29日，万达商业地产引入腾讯、苏宁、京东和融创的战略投资，用来赎回港股退市时引入的投资人手中的股份，并更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，也就是万达集团下的商管集团，之前的地产业务被剥离出去，由新成立的万达地产集团有限公司负责。

了解了万达商业地产的基本信息后，我们再来看分享的主题：万达的轻资产模式。

在此之前，我们还要先熟悉一下，什么是轻资产？以及国内的其他房地产企业是否也在进行轻资产转型探索呢？

以万达为例，轻资产模式就是建设一个万达广场，全部资金由投资方承担，万达负责项目前期的选址、设计和建造，同时负责商场内的招商和运营管理，万达还会将自己的品牌注入其中，在商场运营过程中使用自己的信息管理系统。简而言之，除了钱是别人掏，其他还是万达全权负责。万达广场正式投入运营后，所产生的租金收益由万达和投资方按照一定比例分成。

重资产模式也就是万达的城市综合体产品，建设万达广场的资金由万达自己出，周边再配套建设写字楼、商铺和住宅等，万达将这些物业对外销售，所产生的现金流再投入到万达广场中，形成“以售养租”的运营模式。

从中国的房地产行业来看，地产开发和商业运营分离，是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

许多标杆房地产企业相继提出轻资产战略转型，像万科、绿城、保利、龙湖地产等等。万达可以说是走在轻资产转型最前列的“三好学生”，早在2015年就正式启动了轻资产模式，当时与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司联手，共建了20座万达广场，这标志着万达走向了轻重并举的道路；2017年全面实施轻资产战略；2018年将轻重资产分离，地产与商管集团各司其职。前面也提到过，正是在这一年，万达完成了商业地产公司的拆分。

伴随着万达地产开发和商业运营的业务分离，万达的组织结构调整也在逐步实施。

首先，分拆出来的地产开发业务由新成立的万达地产负责，业务覆盖地产开发和物业服务，其中地产开发又分为商业项目和住宅项目两大板块。其次，完善商管集团各业务条线，建设业务四大中心：项目管理中心、招商中心、营销策划中心和运营中心，以及九大运营中心：东北、华北、西北、华东、华中、中南、西南、华南九大区域，各区域成立相应的运营管理公司；项目管理中心下则成立各地城市公司。

除了组织结构上的调整，在人事任命方面，万达也是下了很大功夫。

2019年，距离万达牵手腾讯、苏宁、京东和融创四大战略伙伴已经有一年多的时间，此时，腾讯、苏宁开始更深地介入万达商管。来自腾讯的李朝晖、来自苏宁易购的蒋勇成为万达商管新任董事。这两个战略伙伴介入之后，万达商管的董事构成包括董事长丁本锡，董事齐界、曲德君、王志彬、李朝晖、蒋勇，还有独立董事陈汉文、薛云奎、刘纪鹏。

进入2020年之后，万达商管经历了四次高层“换血”。原董事长丁本锡请辞，由万达商管原董事兼副总裁齐界接任董事长和总裁一职。之后，万达商管的副总裁梁飞建、高级总裁助理兼规划中心总经理黄驾宙、首席总裁助理兼招商中心总经理王锐相继离职，由曾任万达集团总裁助理、万达商业地产城市公司总经理的韩扬、华西运营中心总经理陈洪涛、万达商管高级总裁助理章培玉分别接任。2月，万达商管副总裁沈嘉颖离职，由商管集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲接替。4月21日，原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接任齐界，转任万达商管执行总裁。

了解了万达的轻资产转型之路，以及万达为此进行的组织再造手术之后，我们再来看万达的轻重资产两种模式，究竟是怎样运作的呢？

前面我们也简单介绍了一下，那具体来看，“以售养租”的重资产模式就是万达将自有资金和募集到的资金用来购买土地，自己开发建设城市综合体，万达广场作为商业部分只租不售，所有权仍然在万达手中，所获得的租金收益和资产溢价一部分用来归还银行的贷款利息，另一部分归自己所有，万达广场的租约和资产可以拿来抵押，贷款金额又投入到购买土地中，由于物业升值所产生的资产溢价部分还可以拿来进行私募融资、或者整体出售、或者剥离出来单独上市；周边配套的住宅、写字楼和商业街对外销售，所获得的销售收入用来归还银行贷款。

我们再来看万达的轻资产模式，万达与银行、证券、基金等投资机构合作，开发万达广场的资金由投资机构承担，万达负责广场的设计、建设、招商和运营，同时输出万达的品牌、管理、技术和资源等等，建成后，万达广场的所有权和增值收益归投资机构所有，租金收益一分为二，大部分归投资机构，万达每年从中获取30%左右。

轻资产转型以来，万达商管的经营已经取得了比较显著的成效。2018年底，万达广场已开业“轻资产”项目23个，2019年开业的43个万达广场中，有29个是轻资产项目，2020年计划开业的50个万达广场中，37个是轻资产项目，在建的133个万达广场中，107个是轻资产项目。截至目前，万达商管旗下开业的万达广场已经达到324个。

2019年万达商管实现收入434.8亿元，租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。其中，轻资产租金收入同比增长43.9%，万达广场出租率99.9%，租金收缴率100%。

前面我们说到万达进行轻资产转型，并且已经取得了一定成效，那么，万达为什么要转型呢？以前的重资产模式难道不赚钱了吗？

从整个行业来说，房地产的“黄金时期”已经过去了，以前看好的物业升值前景已经不复存在，并且，重资产模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，靠单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式来盈利更加困难，所以轻资产模式应运而生。

单从万达自身来说，除了行业共有的各种压力，上市融资也像一座大山，时刻压在万达身上。为了拓宽融资渠道，万达从2009年底就启动A股上市之路，但2010年遇到房地产严格调控，先后出台的“国十一条”、“新国四条”等一系列房地产调控政策，从需求和供给两方面进行了全方位的收紧，包括首付比率、贷款利率、房地产开发用地、融资IPO等等。随后几年，虽有相对宽松的房地产政策相继出台，但总的来说还是处于政策紧缩周期之内，实际上是叫停了房地产企业的股权融资，转型轻资产后，就可以不被划入“房地产”板块，从而避开政策风险。4年后，万达因未按照上市规则报送预先披露材料而终止上市，随后在香港上市，但上市首日就跌破发行价，之后股价一直下跌，也是因为境外投资者并不看好万达的重资产模式，在香港上市18个月后，万达从香港退市，重回A股。

但从2015年受理申请后，直至今日仍未成功上市，最新的数据显示，今年3月6日，万达中止审查，之后是恢复审查还是终止，也让我们拭目以待。

撰写：谦启咨询团队

编辑、排版、校对：小谦

主编：陈勇

出处：谦启管理评论

请问谁能给我一个私募并购基金的案例？？

随便都是，给你找几个看看吧，呵呵

1、渤海产业投资基金挂牌，国内首支以人民币募集的私募股权基金成立

2006年12月30日，经过一年的筹备期，中国首支在大陆境内注册以人民币募集资金的产业投资基金—渤海产业投资基金正式在天津挂牌成立。基金以契约型形式设立，采用私募发行方式，该基金总规模为200亿元，存续期15年。首期60.8亿元资金已募集完毕。渤海产业投资基金管理有限公司亦于同日挂牌成立负责该基金的投资与管理。

目前在中国大陆直接以基金名称注册的产业投资基金都是基于特别批准而设立，中外合资外币产业基金共有两只，它们是中瑞合作基金、中国－比利时直接股权投资基金。而渤海产业投资基金是在中国注册的第一只契约型产业基金，也是中国第一支以人民币募集资金的产业投资基金。

渤海产业基金的成立，打破了目前中国私募股权投资市场由外资基金主导的局面，必将推动中国本土私募投资的迅速发展。

2、一系列相关法规政策出台，对中国私募股权市场影响重大

2006年，中国政府先后发布实施了一系列法规政策，对中国私募股权市场产生重大影响。

2006年9月8日公布的《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》规定，外国投资者将可以有限制地对A股进行战略性投资，并在限售期后在二级市场卖出。

中国大量优秀的A股上市公司对于外资私募股权基金具有极大的吸引力，这一规定为海外私募股权基金投资A股上市公司扫清了道路，扩大了基金可投资的项目范围。新规发布后，已有一大批海外基金开始频频活跃于各地上市公司，据清科研究中心统计，截至12月底，共有19家在大陆和香港上市的中国大陆企业获得了私募股权基金投资(PIPE)，融资27.05亿美元，占年度私募股权投资额的20.8%。

此外，《关于外国投资者并购境内企业的规定》主要对外资并购境内企业进行规范，并加强了对涉及外资并购行业龙头企业或重点行业的监管和审查力度，严格限制了境内企业以红筹方式在海外上市的模式，对海外私募股权基金在中国的并购投资和今后海外上市退出活动都将造成了一定障碍。

《合伙企业法》的修订，增加了有限合伙制度，虽然不是这对私募股权及船业投资行业需求直接点明，但仍间接对我国私募股权基金按照有限合伙企业形式设立与运作提供了法律保障。中国本土私募股权投资能够采用有限合伙这一国际通行的私募基金形式，避免了在公司制下的双重征税，不仅大大提高了私募股权投资的运作效率，而且也拓宽了私募股权投资基金的募资渠道，将极大促进中国本土私募股权投资的发展。

3、多家海外私募股权基金直接进驻中国大陆，“中国战略”日益被重视

由于中国私募股权投资领域属于新兴市场，在这一产业，外资一直扮演着主导者的角色。过去大部分海外私募股权基金仅在香港或环中国周边地区设立总部或办公室，作为其投资中国大陆的桥头堡。然而，在近几年特别是2006年，多家海外私募基金直接在中国大陆设立常驻办公室。据清科研究中心统计，截止2006年底，有29家私募股权基金将办公室设立在北京；23家私募股权基金在上海设立办公室，深圳有2家。

中国是世界上增长最快的经济体，加上巨大而又稳定的市场消费潜力和日益改善的投资环境，使得私募股权基金对“中国战略”日益重视，纷纷在中国大陆设立常驻办公室，方便投资中国企业。

4、亚洲（包括中国大陆）私募股权基金募资活跃，可投资中国资金比例增加

2006年，海外私募股权机构纷纷加快了投资中国的战略准备，有多支针对亚洲（包括中国大陆）的海外私募股权基金成功募集，其中对于投资中国的资金比例相比以前也大幅攀升。如凯雷成立第二支亚洲区（日本除外）的凯雷亚洲基金II，募集资金18.00亿美元；安博凯(MBK PARTNERS)为旗下的北亚收购基金 (North Asia Buyout Fund) 成功筹得了15.60亿美元以及中国渤海产业投资基金首期募集60.8亿元人民币等。

据清科研究中心统计，截至2006年12月，有40支可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金成功募集，募集资金高达141.96亿美元，下半年资金募集金额增长尤为迅猛，募集资金高达95.65亿美元，比同年上半年募资金额增长106.5%。这充分表明中外私募股权投资机构对亚洲和中国市场的信心，充裕的资金也为中国私募股权市场的发展奠定了坚实的资本基础。

5、产业投资基金试点先行，本土机构争相涉足私募股权基金行业

2006年中国出台的“十一五”规划中，提出要加快产业基金试点。今年首个中资产业基金试点－天津渤海产业基金获得国家批准成立，引起了社会各界的广泛关注，一时间全国各地兴起了一股申报产业基金试点的热潮。据估计，中国目前有十余家产业投资基金正在申报成立。

另一方面，今年多支由中国本土机构发起的私募股权基金也成功募集，据清科研究中心统计，2006年有6支由中国本土机构发起设立的私募股权基金（包括渤海产业基金）成功募集，募集金额达到15.17亿美元，占整体募资金额的10.7%，平均每支本土基金的募资额达到2.53亿美元。这与中国当前对产业投资基金的积极试点和本土机构设立私募股权基金的热情息息相关。随着中国私募股权投资政策法律环境的不断完善，2007年，中国大陆将会涌现出越来越多由本土机构发起设立的私募股权基金。

6、中国市场成为亚洲最活跃的私募股权投资市场，投资总额创新高

2006年，私募股权基金在中国大规模的投资案例频频见诸报端。高盛集团以私募股权形式投资25.8亿美元购买中国工商银行5.75%的股份成为本年度中国最大的私募股权投资事件。其他如苏格兰皇家银行投资湖南浏阳生物医药园，高盛联合鼎辉竞购双汇发展，汉鼎亚太联合德意志银行旗下机构PREEF投资希尔顿中国区酒店，渣打、华平等投资绿城等大规模私募股权投资案件引起了人们的广泛关注。

据清科研究中心统计，截至2006年12月底，中外私募股权基金共对129家大陆及大陆相关企业进行了投资，参与投资的私募股权机构数量达到75家，投资总额达到129.73亿美元。

7、传统行业领跑投资，房地产业最受青睐

2006年，传统行业成为私募股权投资的重点领域，无论从投资案例数量还是投资金额方面来说，传统行业的投资都排名第一。2006年1-12月传统行业共发生73起私募股权投资案例，占年度投资案例总数的56.6%；该行业投资金额为65.13亿美元,占年度总投资额的50.2%。

私募股权基金对传统行业的投资中，中国的房地产业最受基金青睐。2006年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。据清科研究中心统计，截至2006年12月，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占传统行业投资案例总数的42.4%，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6%。

8、成长资本领舞中国私募股权市场，收购案例逐渐增多

在欧美发达的私募股权市场，并购投资往往占据了非常显著的份额；而在中国的私募股权市场上，则是成长资本扮演着重要的角色。2006年1-12月，属于成长资本的投资共有66起，投资金额达28.57亿美元，占年度投资案例总数的51.2%。

2004年5月，新桥资本收购深发展银行是人们记忆中第一起外资收购基金成功收购中国企业案。到了2006年，这样的案例更多的涌现出来，如CCMP收购武汉凯迪电力环保公司70.0%股权，PAG取得好孩子集团67.5%的控股股权，华平联合中方合作伙伴收购山东中轩98%的股份，CVC 收购吉象木业85%股权等。据清客研究中心统计，截止12月底，私募股权基金收购未上市企业控制权案例达到12起，投入收购资金高达23.68亿美元。

9、私募股权退出持续活跃态势，回报良好

根据清科研究中心年度调查，共观察到33起私募股权基金退出事件，如汉鼎亚太退出北京美大，华平退出亚信，3i退出分众传媒等案例均给私募股权基金带来了良好的投资回报。

2006年，共有23家私募股权机构支持的企业实现IPO，退出活动十分活跃。

2006年，中国银行相继在香港主板和上海证券交易所上市。中行上市前，引入了4家私募股权投资机构：RBS China、亚洲金融私人有限公司、瑞士银行以及亚洲开发银行，分别投入30.48亿美元、15.24亿美元、4.92亿美元和7,374万美元。中行上市后，按A股发行价计算，这4家投资机构大约获得2.6倍的投资回报。

2006年9月，迈瑞公司作为中国第一家在纽约交易所IPO的生物/医药企业，总计发行2,000万股美国存托股份，上市前，迈瑞获得高盛集团约2,780.47万美元的注资。上市后，按照发行价计算，高盛获得约4.4倍的投资回报。

良好的投资回报和中国退出环境的逐渐改善将加强私募股权基金的投资信心。预计在2007年，私募股权基金支持的企业IPO退出案例数将超过今年。

10、外资并购引发关注，经济安全成关键词

随着近几年国内法规、政策等方面发生变化，外资私募股权基金的并购成为新的潮流。凯雷并购徐工，这起商业性质的案例在成为今年中国并购的关键词，该案例会同几起同样倍受关注的外资并购事件在2006年引发了一场关于外资对产业的渗透影响国家经济安全的大讨论。今年8月，商务部联合国资委、税务总局、工商总局、证监会和外管局正式发布《关于外国投资者并购境内企业的规定》，对外资并购问题引发经济安全问题作出回应，规定明确要求“今后外国投资者并购境内企业并取得实际控制权，涉及重点行业、存在影响或可能影响国家经济安全因素的，当事人应向商务部进行申报”。

目前外资并购占外商直接投资的比例并不大，据商务部统计，不超过7.0%。商务部称，制定外资并购国内企业的规章并非限制引资，而是要继续扩展利用外资的渠道。预计在2007年，由于全球资本流动性过剩，以及中国企业的良好投资价值，外资私募股权基金的并购中国企业案例将继续增加。

资料来源：清科创业投资研究中心

有没有关于地产私募股权基金和企业案例的介绍？可以分享下吗？

本质上讲是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与广泛的股权基金相类似；同时，房地产股权基金又定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种。可以了解下钜派投资集团，易居大股东，中国房地产业协会副会长倪建达是他们董事长

中小房地产企业融资渠道分析

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额变化

图2.17 不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。

1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态

1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品

1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一） NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；

难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二） 香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三） 国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。

第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。

（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）

房企融资“因企施策”，私募基金如何直面挑战？

房地产行业在国家政策的变动之下迎接巨大挑战，国家通过对市场的调控，在房价过高的市场前提下，不再允许更多的资金进入到房产市场，这也就导致了房产企业想要通过银行及股票市场获取资金的难度更加大。而面对这种情况，许多房企也因此做出了更多的对策，私募基金便在这个时候凸显出来。那么面对房产融资因企施策，私募基金应该如何直面挑战呢？

风险和利润并存，参与者应擦亮眼睛。

私募基金在经济市场的存在历史非常的久，而因其利润极高，同时有大量的底层群体参与，也导致其在运行的过程之中极可能触犯到法律法规。但因其极高的回报率，仍然有很多的群众趋之如骛。此次房产市场融资危机，大量的房企将资金的获取途径看向私募基金，所以导致私募基金在房地产市场更加活跃。这就要求，参与私募基金的个人应该理智的分析其中的利弊。在防止自己投资过程受骗的同时，预估好来自与市场活动的风险，保证在私募基金活动之中不会受到太大的损失。

国家对房产行业资金流入应加强监控。

另外面对房产市场将手伸到私募基金里，国家相关单位也应该及时的对各资金的流向进行监控。严格剔除其中违反法律规定的经济活动，同时也应制定相应的政策，控制房地产市场从私募基金中所获取的资金容量。以保证国家房产政策在如今的市场中所起到的调控作用，在国家房产行业高位横盘的同时，不至于造成更大的资金风险。

房产私募基金有利可寻，可以适当布局

最后相对私募基金在房地产行业中的运作，如果抛弃众多的人为不利因素，相对其他的行业具有利润高、回报快、并且有底层房产作为抵押的保证，所以群众在对自己的资产投资的时候可以适当的在房产行业中进行一些布局。