介绍：

• 1、物业公司的维修基金收到时如何核算，支付时如何核算
• 2、购房时物业专项维修基金是由业主交还是由开发公司交？依据是什么？
• 3、干的物业楼顶动用大修维修基金款,结账我们需要提供啥手续？
• 4、房地产企业的结算业务有哪些？注意不是银行结算方式！！与结算有关的会计科目
• 5、关于房地产企业的维修基金怎么计算？有谁承担

物业公司的维修基金收到时如何核算，支付时如何核算

1.收到维修基金的核算收到维修基金时，杭州代理记帐借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

3.维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

4.维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

5.由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目

购房时物业专项维修基金是由业主交还是由开发公司交？依据是什么？

中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，现予发布，自2008年2月1日起施行。

住宅专项维修资金管理办法

第一章　总则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条　商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条　国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章　交存

第六条　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条　业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章　使用

第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十八条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条　专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章　法律责任

第三十五条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

第三十九条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第四十一条　省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条　本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第四十三条　本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

第四十四条　本办法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）同时废止。

干的物业楼顶动用大修维修基金款,结账我们需要提供啥手续？

必须有以下资料：

1、该楼竣工日期（任意一房产证上有，竣工已经满8年）

2、本楼业主2/3以上同意分摊；

3、业委会和物业服务企业的事先同意文件、事后验收文件

4、工程结算书

5、审计报告

房地产企业的结算业务有哪些？注意不是银行结算方式！！与结算有关的会计科目

房产企业会计科目

一、房地产会计核算科目设计入门

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。

1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细

1002.01 结算户 下设明细

1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细

1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。

1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。

1141 坏账准备，基本不用。

1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。

1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。

1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。

1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。

1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。

2111 应付票据 一般不用。

2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

借：应付账款

贷：银行存款

借：开发成本

贷：应付账款

不要简化成

借：开发成本

货：银行存款[1][2]

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。

2141 代销商品款不用

2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。

2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2176 其它应交款 与其它行业与异。

2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。

2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。

2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。

2301 长期借款 核算银行贷款。

3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。

4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。

4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。

5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。

另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。

房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。

二、房地产企业资产类会计科目核算

（1）现金

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

三、房地产企业负债类会计科目核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时 借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时 借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款

收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：现金 贷：银行存款

借：应付工资 贷：现金

结转代扣款项

借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

贷：应付福利费（医务人员）[1][2]

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加[1][2]

四、房地产企业成本、费用类会计科目核算

（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备[1][2]

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款[1][2]

五、房地产企业损益类会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

房地产企业会计科目设置

时间:2010-5-14 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718

关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置

房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：

一、开发成本（一级科目）

开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。

二、开发产品（一级科目）

开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。

三、预提费用

房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。参考资料：

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关于房地产企业的维修基金怎么计算？有谁承担

房屋维修基金由购房者承担，各个省市标准不一样，一般地维修资金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%或每平方米100至200元的标准缴纳至物业所在市房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。

维修基金使用条件：

1、维修资金金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。