介绍：

• 1、调控升级地产股走势疲弱 房企剑指管理要效益
• 2、地产股票为什么突然爆发了？
• 3、2020地产股为什么不涨
• 4、地产股未来走势如何
• 5、房地产股票未来走势如何？
• 6、央行发声维护房地产健康，地产股强势回暖

调控升级地产股走势疲弱 房企剑指管理要效益

日前，地产板块多只龙头股表现疲弱。截至7月8日上午收盘，万科A报23.87元/股，金地集团报10.54元/股，保利地产报11.97元/股，相比上周有所回调，但股价仍处于较低水平。就当前估值来看，A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍，位列申万一级28个行业板块倒数第三。国信证券新近研报指出，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。

为了稳定股价不少房企开启大规模回购股票行动，统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A、美好置业、宋都股份、中国金茂、中国奥园等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。同时，也有房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划，仅5月份就先后有九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。

盈利下滑拿地意愿降低

从房地产行业整体来看，平均毛利率从高点35%下滑至目前的23%，平均归母净利率从高点10%下滑至目前的4%，而且从近期拿地来看，部分房企甚至做好了1%-2%净利率的准备。

盈利能力下滑叠加资金链紧张，房企在拿地上渐趋于谨慎，2021年1-5月，房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%，当月同比下降31.6%。拿地金额方面也出现明显下滑，2021年1-5月拿地金额累计同比下降20.5%，当月同比下降0.3%。

另一方面销售端依然火热，据国家统计局数据，1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。销售端火热与拿地端乏力形成鲜明对比，表明房企销售高增长、资金来源充足，但仍不愿意加大力度拿地。

调控升级行业发展迎来变局

2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标，上半年连续7次加码调控。

更为重要的是，房地产贷款集中度管理制度出台，效果日渐显现。根据银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三、四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。

信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。截至6月份，北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙古、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门，监管对象扩展到非银行类金融机构。

受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。5月份，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

房企要向管理要效益

房企从告别土地红利、金融红利时代，进入管理红利时代，市场的转变倒逼着企业向管理要效益。

据不完全统计，从2020年1月份到7月份，TOP50房企中仅有10家房企进行了组织架构变革，但自8月份三道红线发布以来，有17家房企在组织架构上进行了调整和优化。

整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。

总部层面，万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。

比如，近日万科将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总部员工减少30人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中心。

区域公司方面新增、裂变与合并并行，动态调整是当前行业变革主题。2020年8月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。

2020年10月，碧桂园启动新一轮组织人事调整，将73个区域公司裂变成100个左右，祥生控股将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4个事业部；华润置地将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。

整体来看，随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑，提高人均效能、向经营管理要效益成为房企新的突破口，诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。司马岩

地产股票为什么突然爆发了？

金融界网2月25日消息 今日A股、港股市场房地产板块集体爆发，A股方面，荣安地产、苏宁环球、嘉凯城、华夏幸福、深深房A、万科A、财信发展、皇庭国际、金科股份、南国置业等集体涨停，港股方面，新城发展、万科企业、宝龙地产、融创中国等涨超10%。

在近日市场广泛传播的兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非1月末的内部交流分享会议纪要中，他表示出了对地产板块的青睐，“银行、地产在我看来是一条路上的资产、最好的地产，保利、万科，在我看来这个股指水平比银行龙头低多了，无论平PE还是PB角度，所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头的地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没选择银行。不过他也指出，“但我也不会押得太重。”

据基金季报显示，2014 年四季度，保利发展控股集团股份有限公司首次出现在兴全趋势前十大重仓股中，2020 年三季度，万科也挤入前十大重仓股之列。截至 2020 年年底，兴全趋势共持有 9107 万股保利地产和 4935 万股万科。

国信证券指出，截至2月24日，在房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31％。按2020年三季度末预收款/2019年营业收入观察，房地产板块2020年三季度末的预收款总额是2019年结算收入的1.4倍，仍处于历史较高水平。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累计销售额分别同比上升9.1％、7.4％、8.4％、10.4％。展望2021年，即使按最极端情景假设，2020年4季度无销售回款入账，2020年3季度末的预收款在覆盖2020年营业收入增长之后，剩余部分仍能锁定2021年预期营业收入的63％。事实上对于主流地产而言，2020年四季度销售速度并没有停滞，龙头房企业绩仍有较强确定性，我们重点关注的优势房企2020、2021年净利将大概率实现稳定增长。

首创证券认为，从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，

2020地产股为什么不涨

因为经济环境不太好，另外地产现在也属于调控最厉害，受银行信贷业务影响比较大，所以地产股很难涨，主要前几年地产经济太疯狂，现在属于消费调整！

地产股未来走势如何

地产股？

展望2021年，2020第二季度房企融资监管加强，房企杠杆运用空间随之减小，行业周期被拉平的同时劣质产能会逐步出清。2021年行业整体会延续总量高位、增长放缓但不失速的趋势。流动性收紧和融资监管力度决定了行业增速放缓幅度。

预计明年行业整体格局以稳为主，总量数据会维持稳定，政策会不断微调烫平周期。房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势将更加重要。

配置上，未来地产股的估值会拉开差距，看好“资产质量高、融资成本低、持续收入高的标的，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前”房住不炒+因城施策“框架下，但方向和力度则会相机而变。

综上所述，我们知道在2021年地产行业整体格局以稳为主，总量数据会维持稳定状态，在未来地产股基本上能保持稳定增长的趋势，

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房地产股票未来走势如何？

这个问题要分情况回答。

首先，技术面，地产指数已经走坏，好多地产股的图形也走坏，这个位置地产要是没有一个强拉，那么向下的概率是很大的。

其次，政策面对地产的调控势在必行，但是房价依然没有降多少。

操作建议，尽量避免地产股。如果手里的地产股前期地产板块上涨的时候她没有长多少，现在下跌的也不厉害，那么可以暂时拿着，如果手中地产股票很强势，也可以拿着，但是不建议开新仓。

现在操作股票务必找到合理的止损位，因为大盘情况很不好，破了止损要严格执行，以免遭受大的损失。

希望对你有多帮助

央行发声维护房地产健康，地产股强势回暖

中国人民银行27日发布消息称，3天前，央行货币政策委员会2021年第三季度例会在北京召开。会议罕见就房地产发展形势发声，称将维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。央行口径的微小变化立刻引发关注。

此前，为防范房地产金融风险，央行于2020年最后一天宣布推行房地产信贷集中管理制度。不同体量的银行房地产贷款占比和个人住房贷款均设有“红线”，自2021年1月1日起开始实施。于是今年的银行房地产贷款全面收紧，地产开发商现金流遭受空前考验。

今年以来，已有多家高负债房企相继债务违约暴雷，地产股普遍持续下行。

央行发声后，9月28日A股房地产板块应声大涨，其中万科A收盘涨6.41%，金科股份涨9.43%，金地集团涨7.69%，保利发展涨5.58%。

一财点评：央行一句话所释放的信号，引来巨大的市场情绪波动。

信贷收紧被视为打击楼市过热的最有效、最严厉举措，对房地产今年的发展走向产生了立竿见影的影响。此次央行的新提法，罕见释放善意信号，对身处煎熬之中的房企一线希望，同时，一些被调控误伤的刚需购房者，其合理购房权利将进一步受到保护。

有数据统计显示，个人住房信贷业务占商业银行贷款的比重接近20%，居民部门的贷款约有76%流向房地产市场。不过，今年受信贷收紧影响，一些银行额度已经提前用完，正常购房合同网签后，信贷进展无限拖沓，甚至有银行直接婉拒购房者。同时，由于房企现金流承压，已有一批楼盘面临烂尾风险。从央行最新表态来看，这方面问题将逐渐被解决，按揭购房者的合法权益将得到保障。

停牌半年，深陷危机的福晟国际拟复牌

9月28日，停牌近半年的福晟国际控股集团有限公司，发布了最新公告。

公告称，福晟国际已于2021年7月9日刊发2020年全年业绩，于7月19日刊发2020年年度报告，并分别于8月27日及9月3日刊发截至2021年6月30日六个月的中期业绩公告及报告，目前香港联交所正在考虑公司所提交的复牌报告。

7月22日，福晟国际向联交所提交一份复牌报告，而复牌报告包括公司就补救导致其暂停买卖的事宜而采取的行动，以证明公司已达成复牌指引所载的所有复牌条件。在复牌报告中，福晟国际要求联交所允许公司股份于联交所恢复买卖。

一财点评：由于年报“难产”，今年3月底，福晟国际公告称将短暂停牌，结果这一停已经半年。

福晟国际的母公司福晟集团，陷入债务危局已有两年之久。而福晟国际延期发布的2020年报显示，这家福晟旗下的上市公司，不仅营收大跌，而且归属股东净利润为-13亿元，此外还有20亿元债务违约。最新的2021中期报告则显示，上半年福晟国际继续亏损1.65亿元。

福晟是最先倒下的地产“黑马”，日前另一个“黑马”新力控股也已经停牌，同样不知何时才能复牌。而“黑马”们狂奔之后纷纷倒下，这或许是盲目加杠杆扩张的代价。