介绍：

• 1、土地对经济效益的影响是什么？
• 2、土地利用经济效益的本质
• 3、耕地利用后经济效益多少的评价方法与内容

土地对经济效益的影响是什么？

土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观地要求人们经济地使用土地，努力提高土地资源的利用效率与其创造的效益。在我国的实践表明，土地政策与管理体制的合理性对土地利用的效率与效益有着至关重要的作用。因此，从资源科学的角度，运用法学与经济学的原理，研究土地政策对土地利用效率与效益产生的影响，对未来制定合理的土地开发政策、保障土地资源开发利用的高效率与效益，珍惜并合理利用每一寸土地资源，有着极为重要的意义。

作为我国改革开放的先锋城市，深圳经济特区的土地政策改革在全国范围内具有领先性与典型性。为此，本文选择深圳经济特区土地政策（1980－2002年）作为研究对象，运用理论分析、实证分析与统计模型分析等手段，研究了特区土地政策变化对土地经济效益与利用效率产生的影响并分析了其中的影响机制。

文章首先系统回顾了特区产权制度与地租、地价体系的沿革过程及其阶段性特点。在土地产权制度改革的过程中，特区逐步推行了土地有偿使用制度与土地有偿转让制度，实现了土地使用权的依法自由流转，使用权的流转方式逐步变化为划拨、出让、转让、抵押等四种，流转的手段逐步变化为协议出让、公开招标、拍卖、挂牌（以上四种为出让的手段）、买卖、交换、赠与（以上三种为转让的手段）等七种。土地产权得到明晰，土地使用权可以依法自由转让且途径多样，为市场在土地资源的配置中发挥作用奠定了基础。

特区的地租体系经历了“土地使用费”的雏形阶段、土地批租阶段与年租和批租混合阶段。通过地租体系的改革，特区进一步明晰了土地产权，国家作为土地所有者的经济利益也得到充分实现。批租地价经过不断改革，最终取消了非市场化的协议地价，实现了批租地价的全面市场化，促进了土地产权交易过程中市场的作用。

在此基础上，文章对特区土地经济效益与利用效率进行了分析。结果表明，土地经济效益的阶段性提高与土地政策改革在时间上具有一致性。C-D生产函数的分析表明，土地政策改革的三个阶段中（1980-1987年，1988-1994年，1995-2002年），土地资源投入量对经济增长的弹性得到了提高，其值分别为0.004，0.011，0.036。在此基础上，文章分析了特区土地边际产出的变化，结果表明单位土地资源投入量所带来的收益是增加的，土地利用效率得到了提高。

文章最后从土地流转的角度入手，围绕建立高效与合理的土地流转机制的目标分析了土地政策对土地流转造成的影响。运用工具变量法，将政策对土地流转的影响分解成产权制度明晰程度、产权是否可以自由流转、土地一级市场的流转方式、土地二三级市场的流转方式等四类要素，评价了土地政策对土地流转与市场作用的有益性，并与土地经济效益与利用效率进行了回归分析。结果表明，土地政策变化对土地经济效益与利用效率的影响是显著的，回归系数分别为0.879和0.715。

在上述分析的基础之上，文章认为，目前城市土地政策改革的重点仍然是明晰土地产权制度、改革地租与地价体系。

土地利用经济效益的本质

积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

耕地利用后经济效益多少的评价方法与内容

在土地利用过程中,对整个土地生态系统的生态平衡造成某种影响,从而对人的生活和生产环境产生某种影响,这种影响产生的效应,谓之土地利用生态效益.土地资源利用要注重经济、社会效益和生态效益的总和,这是土地资源合理配置的必要条件,是土地资源合理配置的一组完整的准则.生态环境可以作为一种资源,这种资源的所有者是人类全体.任何在地球上的人类工程,任何一种土地利用方式都必然地与人类的生态环境相互交流.一个建设项目对生态环境的破坏,实际上是生态作为一种资源向项目的投入.许多污染性大的用地项目,在不计其他生态投入的成本时,可能计算出较高的土地利用效果,但考虑到生态投入以后,就要大打折扣了.生态环境作为人类共有的资源,很难像其他的经济资源一样用货币的价值尺度来衡量其投入或损失.在生态环境的定量化并建立生态环境资源与经济资源共同的度量标准方面还存在着许多尚未克服困难的情况下,也影响了对土地利用生态效益指标所作的准确的评价.

一是通过建立相关指标体系做出评价.如佟香宁、杨钢桥、周飞、陈爱珠鲍新中等从经济、社会和生态等方面构建土地利用效益评价指标体系,对土地利用效益进行了评价.二是运用数学分析、计算机技术进行定量分析.比较早期的定量研究是罗罡辉等(2003)尝试建立全国主要城市用地效益图.随后,王雨晴等利用改进熵值法构建土地利用效益的协调度评价模型.王筱明、冯达、傅利平等将数据包络分析的理论与模型应用于土地利用效率的评价.王棚宇等运用功效系数法对城市土地利用效益进行评价.这些指标体系或评价方法,指标选用的变量较多,变量间的数学关系较难理解,同时不易操作.